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北京宣布新的房屋租赁房地产投资信托基金

来源:河洛网    发布时间:2021-05-04     发布人:洛阳新闻网

9月29日晚,北京市多部门联合发布《关于加快发展和规范城市房屋租赁市场管理的通知》(以下简称《通知》),在预留一个月缓冲期后,将于2017年10月31日实施。

北京宣布新的房屋租赁房地产投资信托基金

《通知》提出了增加租赁住房供应、建立住房租赁监管平台、明确住房租赁行为规范、加强市场主体监管四个方面的要求,涉及16个具体问题。该文件自8月中旬至下旬征求公众意见以来,澄清了许多热点问题,包括儿童入学、户籍迁移、租金管理等。

今年7月,住房和建设部等9个部委联合发布了《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》,选择了12个人口净流入大中城市进行试点,北京就是其中之一。

考虑到租赁市场的价值在过去两年里得到了极大的重视,租赁政策的发布也相对频繁,通知的信号意义不容忽视。许多受访者在《21世纪经济导报》上向记者指出,租赁市场建设是房地产监管长效机制的重要组成部分。如果实施效果好,北京文件中的许多条款将得到推广。其中,房地产投资信托基金政策突破的线索出现在本文中。

机动性强

今年8月17日至25日,北京市住房和城乡建设委员会公开征求社会各界对该通知的意见。在收到的403份反馈意见中,义务教育和户籍相对集中。

《通知》明确指出了这一点。关于义务教育问题,根据《通知》,如果在北京登记的家庭无住房,且符合在同一地区连续单租和实际居住3年以上的条件,在房屋租赁监管平台登记,配偶一方在该地区合法稳定就业3年以上,适龄儿童可以在该地区接受义务教育。

与草案中更严格的政策相比,这一措施要宽松得多,而且被认为明显有利于北京的无房户籍人口。

关于户口迁移,《通知》遵循“出租房屋可以承接户口迁移”的思路,规定“承租人如为本市户口,出租公共租赁房屋和直管公房,可根据房屋租赁监管平台上登记的信息申请办理户口登记和迁移手续”。

还提到了“在全市建立统一的房屋租赁监管平台”。北京市住房和建设委员会表示,正在加紧准备建设一个住房租赁监管平台,并制定一个示范住房租赁合同。据悉,这不仅是发布租赁信息、网上签约、申请登记备案、监管交易资金、查询信用信息的主要平台,也是决策者监管的主要平台。

此外,根据《通知》,市住房城乡建设部门应建立房屋租金发布系统,及时发布房屋租赁市场实际交易租金水平等信息。然而,上述租金的“参考价格”并不是房东和房客必须根据这一点来租金,而是作为参考。

《通知》还规定了房屋租赁的行为准则,并对合同订立、租赁期限、租金收取和支付、转租等做出了非常详细的规定。关于住房供应的规定同样详细。例如,“如果常住人口达到一定规模,且步行15分钟内没有医疗卫生机构,则应按照标准和计划建立”,这被认为是高度可操作性的。

北京住房协会秘书长陈至在《21世纪经济导报》上告诉记者,这项政策的实施非常实际。该政策的思想强调“真正赋予租户权力”。大多数受访者还认为,这是已经颁布的一项更详细的当地租赁政策。

对于《通知》来说,规范房地产经纪服务行为,经纪机构也被普遍认为是一件好事。北京市住房和建设委员会也表示,今后将有更多的专业组织来经营这些出租房屋。本市鼓励发展大型专业化房屋租赁企业,支持房屋租赁企业通过租赁、购买等多种渠道筹集住房,支持个人和单位委托房屋租赁企业长期经营,满足多层次房屋租赁需求。

房地产投资信托基金或打破董事会

在过去的两年里,租赁行业的政策红利不断发放。2015年中央经济工作会议将提议建立一个既有购房又有租房的住房制度。2016年中央经济工作会议将进一步明确加快住房租赁市场立法的必要性,加快发展事业单位和大型租赁企业。2016年6月,国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号),对培育和发展住房租赁市场提出了具体要求。在这种背景下,在集体土地上建造出租房屋的政策彻底打破了僵局。

今年下半年以来,全国30多个城市出台了相关租赁政策。中原地产首席分析师张大伟表示,这些政策措施相对全面,政策思路在鼓励“租与卖”的框架内。然而,在具体内容上并没有多少突破性的亮点。

陈至说,住房租赁的发展和标准化是建立房地产开发的长期机制之一。无论是近期推出的公房还是新的房屋租赁政策,都是北京逐步建立房地产开发长效机制的具体举措。考虑到这一点,北京高度可操作性的文件具有重要的信号意义和参考价值。

在上述“通知”中,最大的突破是在财政支持方面,除了许多着陆条款。根据规定,北京将“研究制定优惠政策,鼓励房地产投资信托基金(REITs)的发展,协调和引导金融机构积极参与,支持房屋租赁企业利用REITs进行融资。”目前,已经出台租赁政策的城市很少提到这一点。

房地产投资信托基金多年来一直受到行业的青睐。根据国外经验,它在增强融资能力和提高资本收益率方面的作用是显而易见的,被认为是发展租赁市场的一项关键政策。如果房地产投资信托基金能够打破董事会,这无疑将是租赁市场的一大优势。

仲量联行的特别报告指出,在长期供应短缺、人口红利和政府支持等因素的推动下,租赁住房有望成为中国下一个市场焦点。然而,以下三个问题亟待解决:回报率、融资和税收,以及租房者享受当地公共服务的权利。前两点与房地产投资信托基金有关。

该机构指出,回报率是开发商和投资者进入市场的最大挑战。在许多城市,一处房产的租金收益率只有2%,这不足以激励开发商和投资者。自今年7月以来,上海已将6块土地列为纯租赁住房,所有这些土地都以诱人的底价出售给有政府背景的开发商。然而,很难说私营企业开发商能否以同样的价格获得土地。

在融资方面,以美国为例,租赁住房(多户住房)市场的投资创下新高。2016年,该市场的投资占美国商业房地产总投资的1/3,房地产投资信托基金(REITs)成为该市场最大的投资者。相比之下,中国仍然缺乏有效的融资和税收制度来促进租赁住房市场的发展。

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