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&ldquo。同样的购买权和租赁权。多党海滩下的长租市场

来源:河洛网    发布时间:2021-07-19     发布人:洛阳新闻网

在不到两个月的时间里,广州、成都、郑州、北京、南京等地相继出台了租房改革的新政策。“同购同租”已经成为一个新的方向,房地产长效机制已经建立,租赁住房的新时代已经悄然到来。然而,当一切都变得越来越好的时候,包括租房者在内的许多公民都在思考这样一个问题:“同样的租房和买房权利”会大大提高房屋的租金吗?

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在过去的两个月里,各地都大力推行租房改革的新政策。在这些新政策中,“同样的购买权和租赁权”成了关键词。然而,在市场上,“长期公寓”开始受到租户的欢迎。一些房东还将他们的房子出租给长期公寓平台,如“免费”。利用政策和市场的东风,长期租赁公寓正处于风口上方。租赁市场正在发生什么变化?政府、国有企业、开发商和中介机构如何在房屋租赁市场竞争?这会导致租金大幅波动吗?

政策

关于租赁的更多新政策

从《房屋租赁和销售管理条例》到公开征求意见,7月20日,住房和建设部等9个部委发布文件,要求大中城市加快发展房屋租赁市场,并将深圳、广州、南京等12个城市列为首批试点项目。广州作为第一个引入新政策的城市,引起了巨大的轰动。其“给予符合条件的租户子女就近上学和其他公共服务的权利,并保证同样的租房和购房权利”的提议在全国范围内引起了热烈的讨论。

8月17日,北京市发布了《关于加快发展和规范城市房屋租赁市场管理的通知(征求意见稿)》,规定凡从北京户籍处租赁公租房和直管公房的,可根据备案信息申请办理户口登记和搬迁手续。北京无房家庭的孩子如果符合相应条件,可以租房上学。

在北京市住房建设委员会召开的“关于加快发展和规范北京市住房租赁市场管理的通知(征求意见稿)”座谈会上,北京市房地产协会秘书长陈至表示,虽然北京市的规划没有像广州市那样采取“相同的购买权和租赁权”,但也没有把“相同的购买权和租赁权”作为主要的宣传重点。但事实上,北京的计划并不比广州弱。北京的计划体现了作为改革方向的“相同的购买权和租赁权”原则,但这是一个不可能一蹴而就的过程。

8月18日,南京发布《南京市房屋租赁试点工作计划》,提出研究并及时出台符合条件的租户享受与当地居民同等的基本公共服务的政策措施,建立租户权利清单,逐步实现同等的购买和租赁权利。

随着广州、成都、郑州、北京、南京等地试点项目的出台,租房政策在7月和8月得到了大力推行。不到两个月,中国房地产市场正在悄然发生根本性变化。“同样的购买权和租赁权”已经成为一个新的方向。房地产长效机制已经建立,租赁住房的新时代已经悄然到来。

注意力

国有企业“组织团体”进入租赁市场。

南京的试点计划明确提出支持国有企业发展大规模租赁。2017年,将有不少于14家国有大型租赁企业。安珠集团和东南集团作为市级平台参与试点。各区政府和江北新区管委会明确表示,将有一个国有平台参与试点,充分发挥国有企业在发展住房租赁市场中的主导作用。

此前,包括住房和建设部在内的9个部门联合发布了《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》,要求人口净流入大中城市支持相关国有企业向住房租赁企业转型。

2017年7月14日,哈尔滨住房集团资助的国有专业住房租赁平台越剧网正式投入运营。7月17日,广州市在《加快广州市住房租赁市场发展工作计划》中提出成立广州市住房租赁发展投资有限公司。8月4日,成都还提议在2017年底前建立或重建3至4家国有房屋租赁公司。更多的本地租赁平台正在建设中。

沈阳市还明确提出,将在今年12月底前出台城市房屋租赁管理办法,成立两家国有房屋租赁平台公司,通过建设、改造、收购或长期租赁方式收购房屋,并负责房屋租赁经营管理。据估计,到2020年,沈阳的国有房屋租赁平台公司将有一定的市场规模,其租赁房屋的持有量将占全市增长量的20%和总量的10%。

另一方面,北京市早在2011年就成立了北京保障性住房建设投资中心,北京市委、市政府一次性注资100亿元。六年来,中心建设收购平台累计完成保障性住房项目120个,总量10.35万套,住宅产业化项目45个,总量6.6万套。运营管理平台共拥有77个公共租赁住房项目,共计91,400套,共配置53个公共租赁住房项目,实现公共租赁住房62,000套。公共租赁住房已占该市持有量的一半以上,成为全国同类住房保障企业中最大的。

最近,上海两次“只租不卖”的土地出让也引起了广泛关注。这两个包裹都是国有企业以超低价格收购的。与此同时,深圳新成立的国有租赁企业人才住宅集团已经开始运营。未来将建设40万套人才住房,其中70%为公共租赁住房。可以看出,从国有企业进入公司到国有房屋租赁公司的成立,国有企业的主导和引领已经成为培育大规模租赁的突破口。

深圳房地产研究中心的李鱼枷表示,如果国有企业发挥主导作用,辅之以降低土地使用成本、税收补贴和优惠、便利融资等政策,可以培育社会机构的大规模租赁,稳定租赁关系和市场秩序。国有企业拥有大量仓储用地和房屋,区位优越,但闲置低效。国有企业率先增加租赁产品的有效供给,丰富租赁市场供给体系。它们不仅可以稳定或降低租金水平,还可以充分发挥国有企业在建设教育、医疗等公共服务设施方面的优势。

一家房地产研究机构智库中心的研究主任阎跃进认为,与民营机构相比,国有企业在获得地方政府支持的同时,可以凭借自己的国有背景更好地获得融资。同时,国有企业租赁有利于重振住房存量。

一位房地产观察家告诉《北京青年报》记者,未来,房屋租赁市场可能成为一些国有企业转型的新方向,成为一块新蛋糕。但是未来国有企业将如何参与?什么样的国有企业可以参与其中需要每个试点城市制定更详细的规则。

集中

开发商和中介抢占“长租公寓”

国有企业并不是租赁住房市场上唯一盯上这块蛋糕的企业。当房地产进入白银时代时,开发商寻求转型。其中,以"长期租赁公寓"为代表的租赁市场成为房地产巨头竞相布局的领域。事实上,除了房地产开发商之外,房地产代理商、酒店集团甚至拥有一两栋房子的城中村房东都“进入”了长期公寓。

在南京的计划中,除了建立国有大型租赁住房企业外,还建议鼓励混合所有制和私营企业开展大型租赁服务。2017年试点企业不少于4家,2020年底不少于10家。

万科是第一个在长期公寓领域测试水的房地产开发商。去年5月,万科正式为长期公寓租赁业务推出统一品牌“浦玉”。万科旗下的长期租赁公寓品牌浦玉(Poyu),取自英国港口(English PORT),致力于为城市青年提供一个漂流的港湾,为青年人建设一个共享的社区。作为开发商长期水租赁领域的先锋,万科浦项已经初具规模。根据海通证券的数据,截至7月26日,万科浦项在全国22个城市拥有16000套公寓。

除万科之外,世通还推出了其长期租赁公寓品牌——红浦公寓(Hongpu Plateam)。龙湖也于去年正式开始在水中测试长期公寓,并推出了“冠宇”品牌。今年年初,龙湖将冠宇品牌提升为集团的战略业务,成为继房地产开发、商业运营和物业服务之后的又一个主要渠道业务。目前,冠宇已在成都、重庆、杭州、苏州、厦门、Xi、南京等城市成功运营,拥有4746间客房。中央企业招商局蛇口也在长期租赁公寓领域推出了两条产品线,即“精品公寓”和“服务公寓”。

这些长期租用公寓的房间装饰得精心而统一。设施相对完整,面积一般不大。20多平方米是主流公寓。然而,大堂有一个休闲娱乐的公共活动区,并提供标准化管理。公寓租户大多从事信息技术、金融、设计和其他行业。他们通常不到30岁,并拥有大学学位或以上。

情况

“长期租赁公寓”不会无缘无故地叫你“搬家”。

《北青新闻》记者在采访中了解到,这些“长期公寓”在大学毕业生和白领中很受欢迎。刘先生30出头,是公司的产品经理。三个月前,他在连锁店的长期公寓品牌“自由”上租了一套两居室公寓。租金大约是5000元。租金比普通房东高。500元到1000元。然而,在比较了一系列住房来源后,刘先生仍然选择了自由。“主要喜欢舒适的装饰风格。它不是豪华的装饰,但它简单干净,给人一种非常温暖的感觉。”

刘先生告诉《北青报》记者,“长期公寓”较少受到房东的干涉。机构不应该无缘无故地要求你搬家。一切都与合同一致,并有相对的保证。因此,我周围的许多同事现在倾向于付更多的租金来租这种房子。

去年年初,钟女士在亦庄以大约230万元买了一套两居室的公寓。然后他把房子租给了“自由”。根据合同,“免费”每月支付钟女士4800元,一次支付五年。从第二年开始,租金将每年增加3%。房子由连锁屋“自由”装修,“自由”提供多种标准化装修模式,其中一种可以由钟女士自己选择。使用的家具是宜家的。如果房屋在合同到期前被收回,则需向自由支付折旧费用和相关违约金。

钟女士说,这对夫妇在华为工作,经常出国旅行。他们通常没有时间照看房子。“装修需要太多的时间和精力,这并不省钱,而且租金也没多大差别。你自己租空更容易,而且你必须定期帮你的房客修理东西。”

发现

“长期租赁公寓”一直是资本市场的“风口”

《北青新闻》记者从调查中了解到,越来越多像钟女士这样的人已经把房子直接租给了“长期公寓”的平台。

北青新闻记者了解到,长期自由租房的收入来自三个方面:第一,租金收入。也就是说,在从房产所有人那里租出一些必要的装饰、家具和家用电器之后,出租两种主要产品,即自由友好型住宅和自由有权型住宅所获得的收入。第二,免费服务费。与普通租赁产品不同,在对外租赁过程中,除了收取租户租金外,还收取服务费,每月服务费相当于租金的8%左右。第三,免费收取服务费。在提供装饰、家用和家用电器以确保用户携带包的同时,他们还提供一系列衍生服务,如维护、清洁和移动。

8月15日,连接器“自由”发布“中信证券——自由一号出租分期信托受益权资产支持专项计划”。发行的资产支持证券价值5亿元,其中4.5亿元的优先票面利率为5.39%,并将于近期在上海证券交易所正式上市。这标志着“长租公寓”在资产证券化道路上迈出了一大步。

《北京日报》记者指出,在北京发布的租房改革计划中,提出了对租房的财政支持。建议引导和支持金融机构创新住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励房屋租赁企业和金融机构利用利率衍生品对冲利率风险。

继续推进公共租赁住房开发贷款试点工作,适度增加参与银行数量。主动向中国银行间市场交易商协会推荐房屋租赁企业或项目,支持其发行企业债券、企业债券、非金融企业债务融资工具及其他企业信用债券和资产支持证券,拓宽直接融资渠道。研究制定鼓励房地产投资信托基金发展的优惠政策,协调引导金融机构积极参与,支持房屋租赁企业利用房地产投资信托基金融资。

"在购买和租赁权利平等的时代,长期公寓无疑是风中之风。"一位建筑系统专家说。

创新

租赁住房市场开始引入信用体系

信用体系建设是未来租赁市场的新特点。据Linkist Freely的一名租户称,Freedy最近开始强制用户绑定芝麻信用,否则他们在合同到期后不会续签合同,这在一定程度上显示了Freedy在信用体系建设方面的努力。信用体系的不完善一直是我国资产证券化产品发行的一大制约因素。据了解,目前自由客户信用主要是通过将支付宝芝麻信用与自由建立的客户信用体系相连接来建立的。

北京市《关于加快城市房屋租赁市场发展和规范管理的通知(征求意见稿)》近日提出在全市建立统一的房屋租赁监管平台。这个平台在未来的一个非常重要的作用是提供信用信息服务。租赁双方之间的信用关系将反映在这个平台上。

据市住房建设委员会相关负责人介绍,房屋租赁监管平台今后将开放。它将通过链接在线交易平台为在线交易平台提供后端数据支持。网上交易平台将提供房屋租赁信息发布、房屋租赁合同网上签约、房屋租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用信息查询、信用评估等外部服务。

8月9日,杭州宣布将与阿里巴巴和蚂蚁金服联手打造全国首个智能房屋租赁平台,该平台最早将于9月底上线。

据悉,该平台有两个系统:第一个是评估系统,租户可以在租赁前、租赁中和租赁后进行多维多阶段的相互评估,包括买卖双方对经纪服务的评估、租户对住房条件和房东的评估以及房东对租户购买和支付行为的评估。第二是信用体系。信誉良好的房东会受到更多房客的青睐。信用良好的房客不仅可以不交押金租房,还可以按月支付房租。

据了解,目前,许多品牌公寓如翔宇和自由推出芝麻信用。满足芝麻信贷某些要求的用户可以享受如减少存款、每月支付租金、免佣金租金等权利。对此,专家表示,在线信用查询系统建立后,月租模式可以推广,甚至不用押金。同时,租户可以更灵活地选择租金支付方式。

热点

“相同的购买权和租赁权”会导致租金波动吗?

在同时购买和租赁的背景下,“租购同权”既是目的也是手段。7月中旬,广州提出了“同样的租赁权和购买权”,让房客的孩子在附近上学。随后,无锡将租房政策纳入相关户籍制度,郑州、扬州、济南等地近期也提出或计划提出“租房落户”的措施。

一位房地产观察家指出,承租人的收入权不仅体现在生活中,还体现在定居、上学、在附近申请签证和购买有执照的汽车的权利上。所有这些都可以算作租金收入,并且是需要兑现给承租人的收入权。“相同的购买权和租赁权”意味着在这些领域逐步实现相同的权利。

颜跃进说,平等权利和平等权利的概念是实现租购双方最关键的。这就要求国家和地方政策真正将住房和房价所附带的各种资源分开,给予租房者与购房者在这个城市居住和享受当地公共服务的同等权利。

日前,北京发布了《关于加快发展和规范城市房屋租赁市场管理的通知》征求意见稿。在租赁赋权方面也做出了很大努力,在户籍、教育等方面给予租户一些切实的权益,朝着逐步实现“同时购买和租赁”迈出了一大步。例如,北京的户籍可以转移到公共租赁住房,这使得许多没有住房的集体家庭看到了未来。与此同时,来自北京无房家庭的符合条件的儿童可以在他们租住的地区享有接受义务教育的权利。

一方面,政府正在逐步推进“购租同权”改革;另一方面,“长期租赁公寓”等租赁市场的创新也解决了租赁界的另一个关切。一名在北京租房10多年的工人表示,对租房者来说,最糟糕的事情是房东中途终止合同,但现在公共租赁和长期公寓的出现正在解决这个问题。据了解,一些长期公寓合同可以持续10年以上。各种迹象表明,“同样的购买权和租赁权”正把承租人带入一个更好的时代。

然而,在一切都变得更好之后,包括租房者在内的许多公民想到了这样一个问题:“同样的租房和买房权利”会大大增加房屋的租金吗?例如,北京出台新的租房政策后,一些市民质疑这是否会导致东城、西城和海淀区高质量教育资源的房租上涨。

业内人士分析,只要优质教育资源不均衡,优质学位房就会有很高的溢价。因此,如果没有对“相同的租赁权和购买权”的相关限制政策,可以预期,优质程度住房的租金将会有不同程度的波动。一位房地产专家甚至认为,在实施“租购同权”的过程中,租房者和房东如何理性看待租金是一个问题。

《北京日报》的记者指出,北京最近的租赁计划已经考虑到了这一方面。尽管北京的户籍制度需要满足一定的条件,但孩子们可以在租来的土地上上学。但是,首先,它必须符合这样一个事实,即家庭没有住房,也就是说,在北京没有以家庭名义的住房;其次,配偶一方应在该区工作3年以上,具体标准应由该区制定。此外,还需要在该区域单独连续租赁并实际居住3年以上,并在房屋租赁监管平台上注册。

此外,北京的新租赁政策还建议建立一个住房租金发放系统,及时发布住房租赁市场实际交易租金水平的信息。参与起草该文件的住宅建设系统专家表示,租金释放只是市场参考,不是强制性规定。不过,租金释放制度将为市场提供透明度,并有助于监管。

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