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深圳房地产市场:新房均价下跌10倍,公有住房重组住房制度

来源:河洛网    发布时间:2021-07-19     发布人:洛阳新闻网

奢侈品销售的闹剧反映出深圳房地产市场的游戏规则正在改变。

深圳房地产市场:新房均价下跌10倍,公有住房重组住房制度

8月16日,华润深圳湾乐府(注册为“贝瑞花园”)通宵开业,信息发布网站上“排队2000人”、“3公里长”、“3小时售罄”。

8月17日,深圳市规划土地委员会紧急澄清,没有“千人排队”,也没有“售罄”,市场整体稳定。后来,深圳华润也做了相关声明。

自今年年初以来,深圳有几家因价格限制而以公平价格开业的豪宅受到追捧,而新房(大多为普通房)的平均价格下降了十倍,导致整体下降和市场严重分化。与此同时,对普通住宅影响巨大的公共住房和租赁市场将迅速发展,并正在重组整个房地产市场的供应体系。

去年10月率先启动新一轮监管的深圳,像广州和北京一样,尽最大努力贯彻“房子是为了生活,不是为了投机”的核心监管理念。深圳在短期有限购买政策和长期机制(如公共住房和租赁市场)方面都很活跃。

深圳房地产研究中心主任王峰和万科董事会主席余良都指出,一线城市应该建立多元化的住房供应体系,发展普通住房、公有住房和租赁住房,以实现安居。

随着住房供应体系的重建,深圳的未来生活前景是香港模式还是新加坡模式?无论如何,这意味着公共住房和出租住房在整个住房系统中的比例将大大增加。

新房的平均价格已经连续下降了10倍。

乐府位于深圳湾黄金地段,最低价93,000元,均价120,000元,在限价政策下显示出优势,受到一批自住者和投资者的高度关注。

根据深圳市规划土地委员会南山管理局的调查,开业当天有411人参观了乐府,最终达到购买意向263套,劣化率约为75%。

截至今年8月中旬,深圳奢侈品市场仅有万科雅山大厦、安銮大厦、华侨城新天峨堡二期和悦厦二期四个新市场进入市场,销售良好。

以10月27日开业的新天峨城堡二期为例,平均价格约为每平方米11万英镑。据项目销售人员介绍,开业当天130平方米的房型基本售完,只剩下大户型,整体劣化率约为2/3。

受价格限制的价格是豪宅卖得好的一个重要原因。据中原地产数据,7月份豪宅均价为9.5万元/平方米,比上个月下降1.9%。

与豪宅相比,普通住宅市场非常冷清。根据中原地产的数据,7月份售出了2023套新的普通住宅,比上个月下降了31.49%。营业额为20.3万平方米,比上个月下降30.39%。

8月,天惠市、碧海君亭、仪陇华亭、华板里公园、中粮田玉娥广场五套开盘销售。截至8月15日,整体销售率仅为31%。

在整体价格限制下,新房的平均价格继续下降。根据深圳市规划和土地委员会的数据,7月份深圳新房平均成交价格为54446元/平方米,环比下降0.08%,同比下降4.01%。这是自去年“10.4新政”以来,新房平均交易价格连续第十个月下降。

深圳房地产研究中心研究员李鱼枷认为,今年豪宅的价格低于前两年,所以他买了更多。然而,随着政策的修补,高价房屋在未来很难在市场上销售,因为投资投机和购买杠杆房屋的人数将会减少,因此未来对豪宅的需求潜力不会特别大。大多数豪宅的价格都有所上涨,只是在恢复正常的过程中。

公共住房和租赁的兴起

除了通过购买和价格限制对房地产市场实施强制性控制之外,深圳还在不断努力建立一个长期机制。除商品房市场外,补充公有住房部门,发展租赁市场。

2016年9月,深圳市成立人才住宅集团。其目的是吸引人才,并为愿意来深圳的人才提供远低于市场租赁价格的住房。

深圳计划投资1000亿元现金作为公司的资本,其中400亿元已经到位,其余600亿元将在未来两年投资。

从市政府获得初始资金后,人才住房集团可以利用6000-7000亿元的资金进行人才住房的整体建设、运营和管理。

近一年后,深圳继续推进住宅和公共住房建设。8月1日,深圳市住房和建设局起草了《棚改新政策》草案。根据这份文件,深圳将把一些已存在20多年的“破旧”住宅区纳入棚改范围。最终,一批住房将转变为“政府主导、国有和公有住房”模式,除了拆迁安置住房外,全部用作人才住房和保障性住房。

同时,坚持租金与销售并重的原则,合理分配租金与销售比例;其中,福田、罗湖、南山、盐田区棚户区改造项目建设的人才住房和社会保障住房仅出租不出售。

从长远来看,根据深圳第十三个五年计划,将建设40万套经济适用房(包括人才房),其中70%将是租赁房。

上述持续性政策意味着发展公共住房和租赁市场。许多深圳房地产业内人士指出,这是对过去20年来以商品房销售为主的房地产市场的一次修正。

王峰说,在去年发表的六篇文章和八篇文章中,他一直强调多元化的住房供应。然而,深圳第十三个五年计划明确指出,第十三个五年计划期间的公共住房供应量将大于商品房供应量。

余良指出,1998年中国进行房改时,租金和销售都被提出来。然而,为了应对亚洲金融危机,商品房市场主要是发达的,没有迅速调整回来。现在是纠正积累的困难的时候了。

深圳也是住房和建设部指定的12个租赁试点城市之一。政策和市场力量正在推动深圳的长期租赁公寓蓬勃发展。许多独立品牌的公寓,如优+国际公寓和魔方公寓,在深圳都有几个项目。

深圳开发商也是长期公寓的积极买家。万科、招商局蛇口、金地、深圳控股等本土住宅企业都进入了这一领域。拥有皇冠品牌的局外人龙湖将于9月份在深圳开设6家店铺,提供数千间套房。

建立多层次的住房体系

王峰告诉《21世纪经济先驱报》,要真正实现“住在家里”,就必须实现住房供应的多元化,建立多层次的住房市场,这是房地产市场长效机制的重要组成部分。换句话说,除了商品房之外,我们还应该发展公共住房,包括公共租赁住房、人才住房,培育租赁市场。

在深圳的公共住房体系中,人才住房更为重要。住房和建设局官员告诉《21世纪经济报道》,深圳正试图将人才住房与保障性住房分开,形成人才住房和保障性住房双轨并行的公共住房体系。在人才住房制度中,它也分为出租和出售,而出租是主要的一种。

与现行经济适用房制度中的经济适用房不同,适销对路的人才房不能转换为普通商品房上市流通,只能由政府回购或在平台系统内流通。

人才住宅的供应方也向公众开放,探索各种共同的产权。例如,鼓励住房企业和其他市场主体参与人才住房的建设和运营,形成包括政府和企业、政府和人才、单位和人才在内的多种共同产权模式。这与北京的“共有住房”有些相似之处。

如果加上现有的廉租房和公租房,深圳的住房供应体系将形成廉租房、公租房、人力资源住宅、住房住宅、普通商品房、豪华住宅等层次和体系。进一步简化可以如下:公共住房(包括经济适用房和人力资源住宅)、住宅住房、商品房和豪华住房。公共住房的比例将逐渐增加,住宅的比例将下降。

"保障最低收入群体并实现生活水平是政府的责任。"据深圳一家大型住宅公司董事长表示,合理的多层住宅供应体系应该是10: 10: 50: 30。

其中,政府应保证最低收入群体的10%,并根据房租不能超过最低收入30%的差额提供现金补贴。第二个10%应分为两个5%,一个5%是人才,另一个5%是公务员,是刚开始工作的年轻公务员,因为他们的收入很低,但他们是维持社会稳定的重要力量。除了教师和医生之外,政府应该保证这些职业拥有自己的住房,可以共享或出租。

中间最大的50%是普通商品房。我们可以计算今年有多少人出生,他们只需要多少房子。根据他们的购买力,我们可以推出他们买得起的房子。剩下的30%完全以市场为导向,包括消费税、高端消费税、奢侈品税以及对大房子征收更多的税。

上述人士指出,要实现多层次的住房供应,关键在于政府的土地供应模式能否跟上。在深圳,公共住房资源也应根据城市更新和铁路建设进行分配。

集约调控政策下的住宅企业严重分化 据机构统计,自去年9月30日全国主要城市收紧房地产政策以来,已有100多个城市出台了200多项房地产市场调控政策。在严格的调控政策下,今年一些热门城市的“金九银十”楼市成交量大幅下降。

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