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房地产利润:他是如何在九个月内两三次提高房价的

来源:河洛网    发布时间:2021-09-10     发布人:洛阳新闻网

如果这些天我没有亲眼所见,我真不敢相信世界上还有这么简单的牟取暴利的商业模式。

房地产利润:他是如何在九个月内两三次提高房价的

下个月,我的受访者魏光华将离开漳州寻找下一个猎物。自从他的“团队”搬到福建漳州后的九个月里,这里的房价飙升。他带了2000万现金,只花了1000多万。现在卡里已经存了将近5000万现金。“房地产投机需要准确、快速和无情。这和舔刀刃上的血没什么不同。如果你赚了很多,你就会离开市场,去寻找下一个城市。”很难想象,作为房地产市场的新人,魏光华赚钱如此之快。

以下是中国证券报记者转载的三个城市房地产投机的故事。在这一轮房价上涨中,一些人变得富有,更多人的未来被房屋拖累,他们正努力向前迈进。

1漳州“左庄”情况

漳州位于闽南金三角,东临台湾,南接潮汕。离厦门岛只有40分钟的车程。在这里,瓜果应该按月出售。四季和微风拂过脸庞。这是一个休息和疗养的舒适地方。芬芳的水仙花已经把漳州的名声传播到全国各地。在过去的六个月里,其“雷鸣般”的方法导致了全国最高的房价上涨。

"在九个月内,平均价格翻了一番,一些房产价格翻了三倍多。"在闽南人非常重视的清明节,泉州本地人魏光华“不愿”回家祭祖。他“暗暗”认为自己对漳州房价飙升“做出了不可推卸的贡献”。

在来漳州之前,魏光华是一家鞋厂的老板。由于近年来的“真正困难”和2016年初厦门房价的上涨,他的几个业余房地产投机兄弟收获颇丰。经过仔细调查,魏光华决定加入这个团队。结果,每个人拿出2000万元,集资近2亿元,杀害了厦门岛后院华侨之乡漳州。

这种在股票市场操纵市场的方法,被称为“携手成为银行”,也被巧妙地“嫁接”到房地产行业。尽管魏光华只是一名新人,但这并不妨碍他从漳州房地产市场赚钱。“我过去在实体经济中工作。我每天都担心我的肺和头脑,但是很难取悦,但是房地产是不同的。只要你彻底了解一些事情,资本流动不是问题,你就会躺在家里赚钱。在这种四五线城市里,政府在早期不会干预,但会欢迎房价上涨。”刚刚开辟一个新领域不到一年的魏光华已经开始谈论“秘密”。

2016年6月,当魏光华和他的朋友踏上漳州土地准备“大战”时,城市住房的平均价格约为每平方米6000-8000元。仅在9个月内,新建筑的开盘价很少低于每平方米15000元。湖泊、河流和研究区的一些房子甚至在25,000到28,000元之间。

回顾这九个月,魏光华自称“不关任何人的事”。“2016年年中,厦门岛的平均价格已经超过4万元,与邻近的漳州市相比,仅超过6000元。当时,我听说漳州市有两个旧城拆迁和六个自然村要搬迁。这些家庭约有15000户,每户至少持有100万元的拆迁补偿费。此时此刻,当价格上涨时,不要担心会出现收款机短缺。地面充满了迫切的需求。平均价格低,发行量小,迫切需要重建旧城。这是一个非常适合讲故事的地方,符合学区与厦门和漳州融合的理念。”

在漳州扎营后,魏光华和他的同事们已经更好地踏上了这条路。首先,他们选择了当地著名学校漳州实验小学的校区冠城国际,当时的平均学费约为1万元。这是一个典型的“学生公寓”用过的盘子。社区内“流通板块”不到50套,从60平方米到80平方米不等。用不到1000万元,就可以吃到“流通盘子”。这相当于控制了该板块几乎所有的流通市场。

这个“程序”已经反复试验过了。魏光华的其他九兄弟在其他房地产项目中也采用了同样的模式,先后扫荡了市区近500套小型住宅和公寓,总支出不到1亿元。当时,它几乎消灭了漳州三分之一的二手房存量。目前,离他们6月份到来只有3个月的时间,漳州的房价也因此上涨了近2000元每平方米。

“十个人一次买下这些房子并不容易。很难避开一棵大树来挡风。在投资规模上,一个人必须向家乡的家人和朋友借身份证。然而,亲戚朋友毕竟是有限的,所以他们找民工通过中介公司购买身份证,然后找七姐八婶的公司合作为每张身份证发放收入证明。为了抢劫客户,银行不会仔细检查他们的收入证明。这不仅会很安静,还会给你贷款折扣。”魏光华谈到这样一种“简单牟取暴利的赚钱方式,我觉得有点上瘾”。

吃掉三分之一的城市发行量只是魏光华的第一步。接下来,他们在当地找到了一家具有一定规模和垄断地位的房地产中介机构进行合作,并开始日益刷新自己房地产的上市价格。“只要我们手上的房子一起提价,然后传出房价即将飙升的消息,卖房子的房东也会跟着提价,甚至撤单观望,这样市场上的流通就不会扩大。我们可以通过反向交易提高房价,也可以直接刷新上市价格。”魏光华表示,加入中介机构后,他们开始通过媒体、论坛和公众数字宣传“厦漳一体化”、学区住房和蒋敬住房的理念。从2016年底到2017年初,“厦门地铁将建在漳州市”的消息传遍了漳州的大街小巷,“城市一体化”的理念已经深入人心,成为市民饭后的谈资和房价疯狂上涨的催化剂。

这座位于福建东南角的四线农业城市,除了旧城改造和自然村落拆迁的迫切需要外,还有泉州、厦门等省的土豪涌向漳州扫楼,已经从670万元起步到15000元、2万元、2.5万元和2.8万元,城市人均收入约3000元。

2017年4月初,魏光华在漳州宾馆会见中国证券报记者时,满面笑容。在一阵雪茄烟雾中,他说他一生中从未想到过这么容易赚钱的方法。他们手中的近500套公寓基本上已经易手。当时已经投资了1.2亿元,净利润约2亿元,他们已经开始寻找下一个城市。

“这还不到一年的房价上涨,我看在眼里,感到难过和愤怒。在这种气氛的影响下,没有人愿意脚踏实地。房地产投机者掠夺了几代人的财富,透支了一个年轻家庭一生的财务支出。一个房地产集团可以轻松拿走2亿元,五个集团可以拿走10亿元。这些都是在努力工作之后给普通人的(44.030,0.00,0.00%)漳州的一名当地官员在《中国证券报》上告诉记者。

基金经理“联合”到贵阳

胡英杰打电话的时候,语气轻快、清晰、充满活力,每一口都是春天的味道和希望。因为,经过三个月的研究,尘埃终于落定,贵阳是他的下一个目标。

投机者胡英杰在2015年“股市崩盘”之前是一名拥有10年经验的基金经理。自股市崩盘以来,他的主要业务已经从股票投机转向房地产投机。在深圳为“灾后重建”挖掘了第一桶黄金后,他开始寻找下一个猎物。

"与不可预测的股票市场相比,房地产市场风险更小,利润更高,更容易把握."胡英杰似乎已经开辟了股票市场和房地产市场两个渠道,“最重要的是利用杠杆原理借助银行贷款扩大投资。股票市场的杠杆太低了。你必须尽可能多地投资。贵阳的样子,如果我现在投资30万元,我可能会买100万套房子。它可能很快就会被收购,而此时的回报率将会增加4倍。”

在这场战斗中,胡英杰并不孤单。仍然有五个小伙伴与他“无所事事”,每个都有3.5亿元现金。然而,他们一直喜欢银行贷款。即使手头有足够的钱,也不会一次性付清。首付比例越低,杠杆效应越大,自有资金回报率越高。

“房地产投机类似于股票投机。我们应该找到有主题和概念的房地产,并联手吃掉流通市场。我们还应该吃小公寓,这样成本低,回报率高。”胡英杰于2015年10月正式“出海”。他很高兴自己已经进入了“新世界”。

风的统计数据显示,从2015年6月15日起,a股市场在181个交易日共经历了17.1万股下跌,占近10%。换句话说,股东几乎每10个交易日就会经历一次“股市崩盘”。

就在投资者感叹a股走势、悲叹自己的不幸和愤怒之际,房地产市场已经达到创纪录高点。“让我们在这里做一个简单的假设。如果有人在2015年1月在深圳买了一套价值300万元的房子,目前的市值约为900万元,收入高达690万元。如果这个人在1月4日在股票市场上首付90万元,他将很幸运现在能够收支平衡。”胡英杰说。

那么,为什么胡英杰这次盯上贵阳了?“这些年来,我一直关注贵阳花果园小区,它被誉为中国第一住宅小区和亚洲最大的住宅建筑,面积1830万平方米,计划人口50万。从今年1月初开始,胡英杰在一个果园里租了一套房子。白天,他有时去市里的各种中介机构,有时在家做作业,比较贵阳和全国其他省会城市的房价差异,试图找出原因。然而,晚上9点以后,胡英杰和他的合伙人不得不做一件事:通过建筑检查入住率。他们采取的方法也很简单,在大楼下挨家挨户数灯,并仔细记笔记。

经过三个月的研究,胡英杰已经基本通过,果园的入住率已经达到80%。这道“神菜”的占用率是投机者判断贵阳是否值得生火的主要指标。"你知道贵阳甚至没有地铁房间的概念吗?"胡英杰说,根据他过去两年在深圳的经历,两条地铁线交汇处的房价上涨最快、最难。从纵向来看,贵阳的房价近年来基本在6000元左右。从与其他省会城市的横向比较来看,贵阳市仍然缺乏这些城市。

“4月中下旬,住房和建设部将公布全国70个主要城市第一季度房价走势。贵阳肯定会再次垫底。这场萧条肯定会吸引热钱。贵阳的交通相当拥挤,也是中国著名的赌博城市。地铁房间的概念肯定会引起轰动。下一步,我们的计划是在地铁枢纽选择流通较小的小区,一口气吃掉所有的小公寓,这样成本低,易手,也容易提价。”胡英杰说。

3 G县土地销售“业务”

G县位于江西省东部,“金三江被五湖环绕,瓯越由蛮力控制”。县城占地仅10平方公里,人均月收入约2000元。它属于由山脉支撑的内陆小县城。大多数当地的年轻人和中年人在福建和广东工作。只有在春节期间,全国各地的车牌才会“聚集”在县城,然后就被遗弃了。

2011年,来自江苏的“土皇帝”徐波来到这里经营一家工厂。县城里的一条街从头到尾都可以看到,晚上9点以后天就黑了。今年,全县财政收入为5亿元。许博属于当地招商引资“圈”过来的大财阀,直到此后不久,G县的领导们才逐渐认识。2011年下半年的一天,县领导找到了许博,并与他讨论“做点什么”。

“县领导告诉我,我们这里的居住用地大约是每亩70万元。当你回到江苏帮助寻找一些开发商时,你必须在下一次土地拍卖时将许可证提高到250万元或更多。如果金额超过150万元,县财政部门会及时返还给您。房地产开发后,县里会配合你提高房价。”第一次经商的许博迅速做出了决定。这是一个“双赢”的项目。他很快从江苏老家招募了五个朋友。

许博回忆道,“土地拍卖那天,起拍价是70万元。从早上八点开始,我们六个人坐在最后一排。江西当地开发商每次提价2000或3000元。我们十点钟几乎睡着了,刚刚报了95万元。鉴于仍远未达到目标价格,我们首次提价,报价为150万英镑。那时,所有的眼睛都在我们这边。又过了半个小时,价格仍徘徊在160万元左右。因为已经快11点了,所以我们加快了进度,第二次出价230万元,成功地把土地拿到了每亩250万元。”

这块土地后来被规划为G县第一个人车分离的高端住宅项目。2014年开盘价为5500元,是该地区最高的价格。许博解释了其中的奥秘:开业前,一个浙江热钱团队来了,承诺一次性购买三分之一的房产,条件是价格降至每平方米4200元,但必须申报价格为每平方米6000元。

“这是一笔双赢的交易。开发一个项目所需的资金非常大。近年来,房地产市场监管日益升温,房地产项目融资变得越来越困难。严格来说,开发商甚至不能将土地拿到银行进行抵押贷款融资。完全由开发商来解决融资问题。因此,财务成本相当高。项目开发完成后,如果销售太慢,资本无法抽回,资本链断裂,就会形成金融危机,更严重的是破产。”许博在《中国证券报》上告诉记者,当一个热钱房地产投机集团来访时,应该是薄利多销,以解决迫切需要。首先,它应该偿还各种贷款,然后其余的可以与当地中介和热钱相匹配。房产囤积,统一提价,相互呼应抬高了房价。如果我们能把当地著名的小学连接起来,成立一所分校,那就是牟取暴利的“学区房”工程。

在上述地块以每亩250万元的史前高价出售后,g县以同样的方式创造了两个“地球之王”。这三块地被拿走后,G县的房价从3000元涨到了5000多元。财政收入也从2011年的5亿元增加到2012年的8亿元,其中土地出让金约占4亿元。

“2016年财政收入为13亿元,其中预算收入约6亿元,其余大部分为土地出让金。”G县财政局局长4月1日在《中国证券报》上告诉记者,由于实体经济疲软,当地工业园区基本关闭,很少有企业投产,财政收支压力很大,土地出让也是必要的。

土地财政不仅解决了G县的财政压力,也给全县居民带来了富裕。依靠土地补偿,他们一夜暴富。在宁静的县城,夜幕降临后,KTV和酒吧几乎每晚都客满。许多当地企业主在《中国证券报》上告诉记者,“新开的酒店房间里基本上都配有麻将桌。这些年来,吃、喝、嫖娼、赌博和吸毒的青少年数量正在增加。看到这个真的很痛苦。”

(应受访者要求,魏光华、胡英杰和许博是假名)

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