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50个城市的房地产市场已经降温,一线和二线热门城市的成交量将继续下降。

来源:河洛网    发布时间:2021-09-10     发布人:洛阳新闻网

2017年第一季度,地方政府在"城市政策"的指导下,积极深化房地产调控政策。在这种背景下,住宅和土地市场的成交量都呈下降趋势。行业分析认为,由于监管政策的不断升级,预计未来房地产市场将稳步回归理性,而一线和二线热门城市的成交量将继续下降。

50个城市的房地产市场已经降温,一线和二线热门城市的成交量将继续下降。

住宅市场的营业额下降了。

4日,指数研究所发布的数据显示,自2017年以来,一、二线热点城市的调控政策有所升级,住宅市场成交量持续下降。据统计,今年第一季度,50个有代表性城市的商品住宅市场月平均成交额为2650万平方米,比去年同期下降约15%。

从不同层次的城市来看,一线城市受到调控的影响很大,营业额的同比下降是所有城市中最突出的。据统计,第一季度一线城市的住宅交易面积比去年同期下降了40%左右,除广州外,其他城市都比去年同期下降了。二线城市的交易量也显著下降,但旅游型城市的交易量显著增加,城市分化加剧。在监管政策的影响下,核心城市辐射圈的三线城市营业额普遍下降,而其余三线城市的营业额则呈现稳步增长。

从价格走势来看,第一季度住宅交易价格的累计涨幅继续收窄。根据房地产指数系统(real estate index system)对100个城市进行的全样本调查数据,2017年,100个城市的房价环比增幅继续收窄,第一季度同比增幅收窄1.28个百分点。

在成交量整体下降的同时,一季度城市各级住宅价格大幅上涨。自今年年初以来,热门城市的房地产调控政策一直在加大,新房价格上涨速度有所放缓。其中,受监管影响的一线城市增幅降幅最大,第一季度累计增幅0.80%,较去年第四季度下降1.30个百分点。二线代表性城市增长2.19%,比去年第四季度低0.70个百分点。第一季度,三级代表城市数量增长2.57%,增幅最大。

房地产指数研究所相关负责人表示,总体而言,由于高基数和去年同期政策调控的影响,第一季度新房成交量较去年同期略有下降,累计涨幅继续收窄。其中,一、二线热点城市新房价格涨幅明显收窄,成交量同比大幅下降,但二手房价格涨幅明显高于新房。与此同时,由于清仓政策的影响和核心城市的溢出效应,一些三线和四线城市的数量和价格保持稳定增长。在监管不断收紧的情况下,预计未来一线和二线城市的成交量仍难以改善,整体价格将趋于稳定。

土地市场溢价持续下降

第一季度,土地市场的数量和价格也有所下降,地价继续下降。房地产研究中心的统计数据显示,从全国土地市场来看,一季度商业用地交易建筑面积下降至9135万平方米,同比分别大幅下降12%和30%。

一家房地产机构的分析显示,一方面,受春节假期影响,土地市场正经历一年一度的交易淡季;另一方面,年初,各城市仍在制定2017年土地供应计划。大多数新转让的地块都是前一年遗留下来的,交易规模从高水平下降。

具体来说,每一行城市都有不同程度的缩减。受土地供应计划的影响,一线城市比上个月跌幅最大。地价连续两个季度下降,深圳市中心地区的优质住宅用地集体“被切断”。近年来,一线城市的保险费率在一个季度内创下新低。与此同时,核心城市周围的三线和四线城市的高温仍在持续。佛山、惠州、漳州等城市经常出现高地价地块,地价率超过100%。

总体而言,第一季度的平均地价为32.5%,比上季度下降8个百分点。一家房地产研究中心的相关负责人表示,一方面,地价有限的城市进一步扩张,大大抑制了地价上涨空。另一方面,热门城市的土地销售底价已经提高。在极端情况下,起始底价超过该地区最高单价,溢价有限空。

从土地交易价格来看,各城市的价格各不相同。第一季度土地交易底价为4569元/平方米,比上季度下降10%,仍比上年增长43%。自2016年第四季度以来,土地价格有限的城市数量大幅增加,土地价格已进入下行通道。

从不同类型的城市来看,一线城市的地价略有上涨,环比涨幅在10%以内。二、三线、四线城市地价比上个月略有下降,但由于去年同期基数较低,仍呈现同比正增长。

“受到2017年房价上涨压力的城市应该合理增加住宅用地,但从2017年各城市的土地供应计划来看,热点一线和二线城市将增加土地供应,这一点不容乐观。以北京为例,住宅用地计划供应量同比下降49%。”上述一位房地产相关负责人分析指出。

此人认为,在供应规模年复一年萎缩的情况下,上半年土地交易规模仍将维持在较低水平。与此同时,由于热点城市购买限制和贷款限制的不断增加以及对土地招标资金的监管力度的加强,地价仍将保持在较低水平。

未来趋势:市场预期回归理性

自3月以来,30多个城市出台了强化房地产市场控制政策,以稳定市场预期。业内普遍认为,这一轮监管显示出较强的区域联系,更加注重通过金融手段深化城市协调,促进市场各方回归理性。

从这一轮调控政策来看,中心城市和周边城市的政策是同步调控的,区域联动政策的购贷限制下限正在逐步形成互动,稳定市场预期,促进市场各方回归理性。除了限制购买和贷款,“住房和贷款确认”将成为城市监管的共同标准,如北京对商业和住宅建筑的严格控制。

我家集团副总裁叶巍·胡景晖告诉《经济参考》,房地产市场监管政策的持续收紧在缓解市场恐慌和稳定市场预期方面发挥了立竿见影的作用。“一方面,政策收紧使买家更加理性,恐慌和恐慌性购买的心态不复存在。另一方面,对购买的限制和两套识别标准的收紧导致一些购买家庭取消或推迟购买计划,导致购买人群陷入观望,需求大幅萎缩。不再有业主压低价格、抬高价格的现象。”

胡景晖预测,由于房地产市场监管的不断收紧,北京等热门城市的二手房成交量将继续下降。随着成交量的下降,房价也将稳定下来。房价涨幅过大、总价过高的房屋,其挂牌价格和成交价格都将下降。

根据房地产指数研究所的分析,在未来政策干预和市场力量的共同作用下,一线城市有望整体降温。二线热点城市监管进一步升级后,一些非理性需求将加速退出市场。三线城市和四线城市将在清仓和风险控制的博弈中继续分化。

通策咨询研究部主任张宏伟告诉《经济参考报》(Economic Reference)记者,当全国核心一线城市和二线城市“被限制在全市范围内购买和贷款时,房地产市场的需求必然会蔓延到其他城市,比如一线城市周边的三线城市和四线城市,甚至县级城市,区域中心城市周边的二线城市和三线城市, 中西部地区的三、四线城市的清仓周期不到15个月。

“从调控政策的趋势来看,由城市实施政策仍然是趋势。毫无疑问,已经受到监管的核心一级和二级城市不会放松监管。”张宏伟表示,“今年的楼市政策和市场亮点很可能在三线和四线城市。如何使三线、四线城市成为全国房地产市场稳定发展的平衡器,已经成为今年工作的重点。”

业内专家认为,在监管政策积极深化的背景下,房地产市场稳定回归理性已经是一个高概率事件。从不同城市来看,一二线热点城市短期市场需求不足,政策相对强势,交易继续面临下行压力。然而,在清仓政策的支持下,大多数三线和四线城市预计将继续稳步增长。

然而,在工业支持下,三线和四线城市的交易量和价格将保持稳定。对于库存较高的三线、四线城市,应始终坚持去库存政策,需求将得到平稳释放。

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