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北京、上海、深圳进入存量房热城市时代还是面临价格逆转

来源:河洛网    发布时间:2021-11-25     发布人:洛阳新闻网

上海4日发布的《中国房地产市场2016年总结与2017年趋势展望》显示,由于一线城市土地资源稀缺,新房供应量正在减少。对大量房屋的需求转向二手房市场,存量房屋的交易量不断扩大。今后,二手房交易主导市场的趋势将继续加强。

北京、上海、深圳进入存量房热城市时代还是面临价格逆转

统计数据显示,北京、上海和深圳等热门城市的住房交易量远远超过新房交易量。2016年1月至11月,北京二手房销售量是新房销售量的4.8倍,上海和深圳二手房销售量是新房销售量的3.3倍和2.4倍。

一家网站的董事长在“2017首届中国房地产大数据年会”上表示,由于参与者不同,新房时代和存量房时代的市场运行机制有着根本的不同。“在住房存量时代,供求主体都是个人,市场是典型的C2C模式。高房价促使市场形成了典型的“升级换代”链,即“小换大,旧换新”。未来,郊区化和高端发展将在一线城市的新房市场并存,一些新换的客户将被挤入二手房市场。”

在全国范围内,房地产政策环境将在2016年从宽松收紧,因为该市将严格控制市场风险。根据该报告,中国房地产市场在2016年创下历史新高,但城市分化的趋势仍在继续。国庆前后,地方政府出台了强化调控政策,第四季度市场趋势逐步稳定。

执行副总裁黄宇表示,热门城市的房价大幅上涨,在收紧管制后,房价已经稳定下来。受周期性供需紧张和土地价格上涨的影响,热门城市的房价迅速上涨。2016年1月至11月,全国100个城市房价上涨17.83%,比2015年全年上涨13.68个百分点。其中,北京、上海等十大城市新建住房价格上涨20.95%,二手房价格也高企。第四季度,多城市调控政策出台后,热点城市新建和二手房价格涨幅均有所回落。

值得注意的是,2016年,各类购房需求将继续释放,房地产交易将保持较高水平。50个重点城市商品房销售量同比增长20%以上,达到绝对新高。从交易结构来看,核心一、二级城市各级产品总价格大幅上涨。随着热门城市改善需求的积极释放,交易结构上升,导致大型公寓交易比例上升。

据报道,100亿住房企业的市场份额上升到50%,行业整合加快。2016年,品牌住宅企业销售业绩再创新高,100亿套住宅企业扩大到131家,市场份额增加到50%,其中恒大、万科、碧桂园销售额超过3000亿元。在良好销售业绩的支撑下,企业拥有雄厚的现金流和强烈的征地意愿,这导致了一线和二线城市土地市场的高烧。2016年,全国300个城市各类土地出让底价同比上涨38.7%,平均地价上涨43.13%,比2015年上涨26.91个百分点。

黄宇预测,2017年,随着城市政策在风险控制和清仓调下的深化,热门城市将面临成交量和价格的调整,而三线和四线城市预计将继续保持稳定趋势。“2017年,一、二线城市的房地产市场将进入量价调整阶段,但不同城市仍有不同的市场机遇。二线过热城市空的房价透支,“成交量价格修正”成为一个高概率事件。房地产市场在大城市周边的小城市或具有显著工业优势的三线、四线城市仍有发展潜力。”

根据对“中国房地产行业长期发展动态模型”的分析,2017年全国房地产市场将呈现“销售价格回调、新建工程小幅下滑、投资增速缓慢”的特点。预计全年商品房销售将下降12.8%,至14.8%。其中,一线和二线城市的销售面积将出现下降,而二线城市的销售面积将出现更大幅度的下降,三线和四线城市的市场波动将较为平缓。一线和二线城市的销售额有所下降,启动新项目的意愿不足。然而,早期阶段的土地交易处于低水平,这将导致全国范围内新项目的小幅下降,预计全年下降不到3%。

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