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19家住宅企业赢得40%的高价调控能否降低土地市场温度

来源:河洛网    发布时间:2021-02-02     发布人:洛阳新闻网

今年前10个月,高价土地已成为土地拍卖市场的主要特征。统计数据显示,在头10个月里,全国出现了213块单价超过10亿英镑、保险费超过100%的高价地块,其中40%被19家住房企业没收。那么,是什么导致了今年高价土地的出现?高价会去哪里?在当前房地产市场监管力度加大的背景下,这些赢得高价的房地产企业将面临什么样的局面?

19家住宅企业赢得40%的高价调控能否降低土地市场温度

现象

今年,85块土地以超过10亿元的价格出售。

据中原地产研究中心统计,截至今年10月11日,年内征地总额最大的19家最大住宅企业总计7013亿元,总建筑面积10338万平方米,平均征地成本6783元/平方米,比2015年基准住宅企业平均征地成本增加52.8%。

在19家企业占用的土地中,招标拍卖挂牌出让662块,其中122块100%以上地价达到122块,85块10亿元以上地价,其中122块高地价达到2509亿元,占36%。从全国来看,今年前10个月,全国出现了213块单块地块超过10亿块、地价超过100%的高价地块,即全国40%的高价地块被这19家企业收购。

根据中原地产研究中心的统计,容创中国今年以来在土地收购上的投入最多,共有44块土地,总价值775.34亿元。其次是中国恒大,共赢得82个地块,总价549.29亿元。第三是蛇口的11块土地,价值543.61亿元。

分析

为什么房地产公司热衷于获得高价格?

今年以来,为什么房地产公司热衷于获得高价格?中原地产首席分析师张大伟认为,住房企业抢占土地的热情飙升,宽松的货币政策是主要原因。在过去几个月里,总体信贷政策有所放松,大多数住房企业的债券发行成本大幅降低,降至最低3%左右。宽松的信贷和货币政策导致房地产公司积极补充库存。

北京青年报记者了解到,企业债券几乎是住房企业筹集资金的最重要方式。统计显示,2015年1月至2016年9月,企业债券占住房企业债务融资总额的76%。2013年和2014年,公司债券规模分别为5.15亿元和139.5亿元。2015年,井喷模式启动,井喷量大幅上升至4122亿元。今年前九个月,人民币汇率达到创纪录的7481.04亿元。

在2015年至今的土地扩张中,参与高价土地项目的房地产企业都发行了一定规模的企业债券。例如,已经产生了许多土地国王的信达地产(Cinda Real Estate)在今年5月24日和8月12日发行债券,共筹集到60亿元,8月23日发行的债券不超过110亿元。

在本轮房地产扩张中,房地产企业的高杠杆率受到了业内人士的批评。据一位房地产业知情人士透露,一些房地产公司开始在土地收购过程中引入杠杆基金,在土地拍卖过程中引入夹层融资。一些房地产公司甚至巧妙地规避了相关监管规定,采用了清仓甩卖的模式。

观点

强化监管能以高价降低气温吗?

今年国庆节期间,房地产市场迎来了“密集监管周”。21个城市相继出台了房地产市场监管政策,包括北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、福州、惠州、佛山和南昌。自今年年初以来,这些城市频繁的土地拍卖导致了高房价,房价的上涨也走在了全国房地产市场的前列。

《北京日报》的记者指出,许多城市的控制政策已经做出政策安排来冷却土地市场。例如,10月8日,上海加大了对房地产市场的监管力度,要求银行贷款、信托基金、资本市场融资、资本管理计划分配、保险基金等。不得用于支付土地投标保证金、保证金和后续土地出让价款。投标人申请参加土地招标、拍卖和悬挂活动时,应当承诺资金来源为符合规定的自有资金。

今年年初以来,合肥市中心的土地拍卖市场出现了高地价,合肥市颁布的新的房地产市场政策也对土地拍卖做出了新的规定。首先,明确提出当投标人报名参加市区及肥东县、肥西县、长丰县的住宅用地招标时,每次拍卖仅限于参加一个住宅用地的招标。其次,土地出让合同将规定,房地产开发企业不得拒绝公积金贷款购房。

许多房地产分析师指出,在监管力度加大的背景下,土地市场有望率先降温。张大伟认为,当房地产市场开始受到监管时,许多企业将面临压力,特别是那些在城市控制更多土地的企业,它们很可能面临整体市场价格和购买限制的影响。大量高价分布在这些管制城市。如果这些城市的监管政策继续严格,这些住房企业未来的销售压力将非常大,尤其是对于一些销售额只有200亿元左右的企业。房地产市场调控后的压力是可以想象的。对于地价超过100%的高价土地,在未来1-2年内,宗地面积价格涨幅不到100%,使得宗地很难进入市场。在当前的监管环境下,这种增长几乎是不可能的。

张大伟认为,土地成本的明显增加影响了住房企业的利润率。预计在利润减少的情况下,越来越多的非专业房地产公司将离开房地产领域,房地产的竞争将会越来越激烈,房地产市场的分化将会继续。对于住房企业来说,未来布局在三四线以上,可能会继续面临库存问题。

通策咨询研究部主任张宏伟认为,随着新一轮密集的房地产市场监管,一些住宅企业将在并购浪潮中退出房地产市场。这包括一些高价住宅企业,以及一些金融机构“减负”后资本链被收购或整合的住宅企业,一些中央企业和品牌住宅企业并购整合的中小住宅企业,跨境进入房地产市场的非专业住宅企业,积极转型的住宅企业,地方政府集中整治的僵尸住宅企业。

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