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评论称,房产税不是抑制房地产市场泡沫的必要措施。

来源:河洛网    发布时间:2021-05-04     发布人:洛阳新闻网

对房产税对房价调控作用的期望过高,本质上仍然是一种行政调控思维。

评论称,房产税不是抑制房地产市场泡沫的必要措施。

中国房地产市场的每一轮繁荣,在购买限制、价格限制和贷款限制等行政控制失效后,抑制泡沫的房产税争论将在晚些时候浮出水面——10月6日,国际货币基金组织亚太部副主任马克斯·罗德劳尔(max rodraul)表示,他支持中国地方政府最近推出的房地产市场控制政策,并预计中国主要城市房价上涨将出现回调。

开征财产税来抑制房地产泡沫并不是什么新鲜事。在过去10年左右的时间里,每一轮房地产热潮都会引发一场关于是否征收房产税的热烈讨论。

至于罗德劳尔提议征收财产税的两个主要原因,实际上更有必要进行讨论。虽然土地转让收费制度仍然存在,但在研究开征物业税是否有利于地方政府的财政收入方面,显然存在不公平之处。然而,所谓“有利于更好地监管房地产市场”的核心要求,在具体实践中很容易沦为痴心妄想。

财产税不是遏制房地产泡沫的杀手。上海和重庆已经进行了房产税试点,事实证明房产税未能抑制上海房地产市场的飙升。在过去的六年里,上海的平均房价翻了一番(平均年增长率约为16%),而重庆的平均年增长率在过去的六年里只有6%-7%,但归根结底不是房产税,而是极其宽松的土地供应体系。在过去的10年里,重庆的年平均土地流转达到了70平方公里,而上海的年平均土地流转还不到前者的十分之一。

财产税只是税制改革的一个方面。理论上,是否以及如何引入房地产税应该与土地租赁费等现行房地产税保持动态平衡。继续沉湎于行政调控的惯常思维,过分期待房产税对房价的调控作用是不合适的。例如,日本早在1950年就开始征收房地产税,但从1970年代到1980年代中期,日本房地产市场仍经历了持续的大幅上涨,随后在1990年代中后期不可避免地出现了泡沫破裂。在这个急剧上升和下降的周期中,房地产税的所谓抑制和监管作用可以说几乎为零。

房地产税对房价的调节作用预期过高,实质上等同于限制购买、价格和贷款。这仍然是一种行政管制思维在起作用。但是,对于建设健康、健康的房地产市场,任何行政调控都只能是短期的。只有遵循市场逻辑的调节和控制,这种效果才能是长期的。

事实上,我们不需要过多谈论如何抑制房地产泡沫,只需要回到经济学中供求平衡的常识。在过去10年左右的时间里,我国一、二线大城市房价“反复上涨”的原因在于人口流入和土地供给之间的结构性失衡(人口流入的增长率远远大于土地供给的增长率),而一、二线大城市持续大规模人口流入的核心动力在于它们对优质教育和医疗等资源的相对垄断。

因此,在当前的住房市场监管似乎又进入了一个关键时期,我们有必要摒弃以往的行政主导思维,更不用说把房产税想象成遏制住房市场泡沫的杀手。相反,我们应该用经济学的常识来正视并有效解决上述结构失衡的现实。具体而言,一方面,应改善人口流入和土地供应的动态调整,即人口流入过大,土地供应也需要相对增加。另一方面,应优化教育和医疗等优质资源的区域合理配置。只要三、四线城市教育、医疗等资源配置进一步到位,大城市的房价泡沫就一定能适当减少。

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