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住房企业债券发行规模接近万亿元,上市住房企业融资渠道可能收紧。

来源:河洛网    发布时间:2021-06-11     发布人:洛阳新闻网

自今年年初以来,上市房地产公司频繁发行债券,迄今债券发行规模已接近万亿元。行业分析师认为,依赖高额债务进行激进土地收购或并购的房地产公司正在积累风险。一方面,融资渠道将会收紧;另一方面,当房价下跌时,大多数住房企业将面临空之前的财务压力。

住房企业债券发行规模接近万亿元,上市住房企业融资渠道可能收紧。

为住宅企业融资借入近万亿美元

9月26日,荣盛房地产开发有限公司宣布发行的公司债券不超过70亿元,募集资金将用于偿还公司贷款和调整公司债务结构。还计划用剩余资金补充公司的营运资本,以改善公司的财务状况。

根据经济参考(Economic Reference)的统计,由于土地购买和债务偿还等资本需求,上市住房公司进入下半年后,继续在资本市场发行债券。以公司债券为例。9月以来,越秀地产、碧桂园、蓝光发展、柠檬国际、中国房地产、梧州国际等企业相继宣布债券发行计划。

9月5日,碧桂园控股有限公司宣布,9月2日,公司已完成发行全称为“碧桂园控股有限公司2016年民营企业债券(第四期)”的债券,总额100亿元。第四期价值41.7亿元,年息4.15%,到期时间4年。碧桂园表示,2016年第四批国内私人债券的收益将用于为本集团部分现有债务和一般营运资本进行再融资。

9月9日,四川蓝光发展有限公司宣布计划在2016年发行第一批公司债券,基本债券发行规模为10亿元。该债券募集资金拟用于改善债务结构,偿还公司债务,扣除发行成本后补充营运资金。

此外,中国房地产、五洲国际等企业也发行了不同规模的债券。自9月份以来,十几家住房企业已经发行了500多亿英镑的债券。这些企业表示,发行债券是为了进一步改善公司的债务结构,拓宽公司的融资渠道,满足公司的资本需求。

风统计显示,2016年前8个月,房地产行业上市企业债券发行总量达到990家,超过2015年的总量。截至9月19日,发行规模已超过9600亿元,是2015年同期的三倍多。

9月26日,研究中心发布的统计数据显示,今年上半年万科、保利、招商局蛇口、碧桂园等65家住房企业的生息负债总额为3635亿元,较2015年底的3246亿元增长12%。他们中的大多数人都不同程度地增加了债务,只有14人减少了。

研究中心分析师方玲认为,总体而言,2016年上半年上市住房企业的债务和融资表现出以下特点:现金总量明显高于2015年底;企业债券发行浪潮导致住房企业债务总额增加,但长期和短期债务结构明显优化。净负债比率的总体水平“在光明中下降,在黑暗中上升”,但平均融资成本进一步下降。

压力和债务比率仍然很高

值得一提的是,碧桂园、蓝光发展、中国房地产等公司发行的债券包括偿还旧债。事实上,借新还旧是上市住宅企业普遍采用的资本运营模式。

根据上半年的财务数据,上市住房企业的资产负债率仍处于较高的阶段。尤其是领先住宅企业的资产负债率普遍较高,如贾凯资产负债率为93.55%,比上年的84.64%提高了8.91个百分点。此外,万科、华夏幸福、绿地控股等18家住宅企业的资产负债率达到80%以上。

通策咨询研究部主任张宏伟对《经济参考》表示,对于上市住宅企业来说,融资后要做的第一件事就是增加土地储备,并为后续发展制定长期计划。为了了解房地产上市企业的资本状况,该机构对159家房地产上市企业的资本状况进行了梳理和分析。

从计息负债总额的排名来看,企业规模越大,计息负债就越高。上半年的数据显示,恒大、格陵兰和万达在计息负债方面位列前三。

房地产研究所的统计数据显示,上半年发行债券的前五家上市公司都不同程度地在土地市场占有土地。其中,上半年负债总额510.47亿元、资产负债率85.60%的信达房地产(Cinda Real Estate)在一周内在杭州和上海赢得了两块高溢价地块,耗资近200亿元。

“今年上半年,这些住房企业的债务融资规模相对较大,突显出更积极的战略扩张趋势。”该研究所智库中心研究主任阎跃进(Yan跃进)对《经济参考报》表示,当然,对于这样的住宅企业来说,需要警惕的是后期相应的偿债压力和市场风险。

预警融资渠道可能再次收紧。

一位业内人士指出,依靠资本杠杆大举征地和大规模扩张的上市公司正在积累风险。一方面,监管机构正在逐步释放收紧货币政策的信号,这意味着房地产企业普遍采用的“借新还旧”模式将是不可持续的。另一方面,尽管全国大中城市房价仍在上涨,但一旦进入降价渠道,约80%的企业将面临财务压力。

值得一提的是,中国证监会在7月底表示,不允许房地产企业通过再融资补充营运资金,筹集的资金只能用于房地产建设,不能用于征地和银行贷款偿还。业内人士认为,这意味着监管机构正在收紧房地产公司的融资渠道。

不仅如此,市场新闻最近指出,未来监管部门将重点关注“房地产、市政建设和产能过剩”等行业的企业债券发行。以房地产行业为例,关注房地产企业三、四级城市项目销售和非产业化信息披露、土地储备、资金使用和规模合理性验证。

其中,一些证券交易商透露,他们的公司将不再接受三、四线城市的房地产债券发行项目,这是人们关注的焦点。然而,一些低评级住房企业,特别是私营企业,也将暂停发行私人债务。

广发证券分析师乐家东表示,从上半年情况来看,货币流动性持续宽松,而整个市场缺乏优质资产进行投资,房地产行业成为吸收流动性的重要载体。但进入下半年,交易端的逐步下滑将抑制住房企业的发展和投资,住房企业的融资活动将逐渐降温

黎家东认为,住房企业未来面临的风险一方面是资产端资本约束带来的资本收缩,另一方面是当前货币环境下居民的高杠杆水平。如果流动性充足,未来发生变化,开发商的还款压力将会加大。

对此,严跃进表示,监管部门正把重点放在住房企业发行债券上,这意味着住房企业发行债券的政策正在收紧或不可避免。他告诉记者,“从上半年a股上市房地产公司公司债券的发行情况来看,整体融资成本有上升的趋势。换句话说,发行债券的最佳时机开始消失。这意味着对于许多住房企业来说,下半年很难获得低债务融资。特别是,一些评级机构最近下调了个人住房企业债券的信用评级,这可能会给其他住房企业发行债券带来压力。"

方玲还认为,虽然未来住房企业的整体融资环境会更好,但随着公开发行的债务规模逐渐接近上限,如果住房企业仍有融资需求,就必须选择成本稍高的非公开发行方式,这样住房企业后期的有利融资优势可能会进一步缩小。

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