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一二线城市热土拍卖对房地产市场的影响

来源:河洛网    发布时间:2021-09-10     发布人:洛阳新闻网

进入五月,全国许多地方掀起了土地拍卖的浪潮。一、二级城市土地拍卖,包括上海、北京、合肥、南京、杭州、武汉等。,非常受欢迎,具有高总价、高单价(底价)和高溢价的“三高”。据统计,今年前五个月,一线城市和核心二线城市累计39个总价王和81个单价王。不合理的土地市场引起了业内许多人的担忧。是什么因素导致这一轮土地价格大幅上涨?土地价格上涨的风险是什么?这对商品房市场会有什么影响?

一二线城市热土拍卖对房地产市场的影响

新闻背景

土地交易再度繁荣

依靠市场基本面的改善,王迪在一些热门二线城市处于领先地位。

据数据显示,今年第一季度,300个城市共售出1.6092亿平方米土地,同比下降12%,售出4408亿元,同比增长4%。从北上官深等一线城市来看,由于土地供应计划启动较晚,一线城市的土地流转速度在前四个月明显放缓。然而,进入5月后,随着许多地块的集中进入市场,一线城市频繁出现地王。与此同时,二线城市的热点也持续上升。

根据同策咨询研究部的数据,今年前五个月,在北上官岗、深圳等一线城市共有10个地王(以总价40亿元以上的地块计算),其中北京2个,上海6个,深圳2个。同样,一线城市也有12个楼层价格王(按25,000元/平方米以上的标准计算),其中北京3个,上海8个,深圳1个。

前五个月,在二线城市中,共有29个地方国王,总价格(根据总价格超过30亿元的地块计算),其中南京13个,苏州7个,杭州3个。同样,二线城市有69个楼层价格(按15,000元/平方米以上的标准计算),其中杭州15个,苏州15个,南京12个。

总的来说,从今年1月到5月,一线和二线城市共有39个总价王和81个底价王。根据另一项统计,自今年年初以来,22个热门城市共有118块“三高”地块,其中51块地块溢价超过100%,高达400%。在2013年,也就是最后一个“地球之王年”,这个国家只有60个“地球之王”。

业内普遍预计,6月份土地价格将继续上涨。据中原地产研究部统计,6月前三天,20家基准住宅企业共占用土地244.65亿元。从所占土地的平均价格来看,自6月以来,基准住宅企业已收购土地756.9万平方米,平均底价高达3.23万元/平方米,而今年前5个月的平均底价仅为4800元/平方米,涨幅超过6倍。

对话专家

1.供给不足和资金不短缺导致的高地价

《北京时报》:什么逻辑支持这一轮飙升的地价?

新城控股副高级总裁欧阳杰:支撑飙升的地价有三个逻辑:第一,供需失衡。地球上的国王都出现在炎热的一线和二线城市,这些城市的住房供需失衡。第二是洪水泛滥,货币泛滥。与金钱相对应的一切都变得有价值,房地产也变得更有价值。第三,一些国有企业资金充足,只有征地不会导致国有资产流失,而且地价越高,净资产越高。

该研究所智库中心研究主任阎跃进:目前拥有土地的住宅企业基本上是国有或国有企业,这与这些企业在不久的将来在财务层面上可获得的大量资金有关。应该说,他们已经看到这些城市的地价,特别是一线城市,在不断上升。此外,如果有闲钱不投资,那么后续的相关投资策略可能不会太独立,因为实际情况是,许多国有企业,如果房地产业务太小或太单一,将很容易被撤销相应的房地产投资资格,在国有企业内部进行业务整合。国有企业主动收购土地项目,不仅增加了长期投资比例,也增加了后续房地产投资增值带来的潜在效益。

通策咨询研究部主任张宏伟:上述城市有以下原因。首先,这些城市的房地产市场过热,甚至有些城市没有房子出售。虽然也出台了控制措施,但控制措施相对温和,在一定程度上鼓励企业接管土地市场。第二,这一轮推出的计划还不错。例如,4月份在苏州推出的18块地块和5月底在合肥推出的地块,都因位置优越而受到住宅企业的追捧。第三,在市场供不应求的背景下,地方政府打算控制土地转让的步伐,如南京,以保持土地市场相对火热,而女王显然没有主动停止土地市场。

2城市土地价格差异加剧

北京时报:土地市场有过热的迹象吗?

新城控股公司副高级总裁欧阳杰:显然,这些热门城市的土地市场过热将不可避免地导致土地稀缺。包括国家发改委在内的9个部委明确提出“在土地供需矛盾特别突出的地区,要严格设定城乡建设用地总量控制目标”,这意味着这些热点城市的土地市场过热难以逆转。与此同时,土地过热现象将继续蔓延到一些目前似乎供需平衡薄弱的城市。

研究院智库中心研究主任阎跃进:目前,企业投资圈定的城市数量约为10个。那么,如果要平衡城市间的土地市场热,一些非热的二线城市就很有必要成为住宅企业的活跃进入区域。这样,城市的投资价值就会平衡,而住宅企业也会趋于平衡。只有这样,整个土地市场才能均衡稳定地发展,而不是有些地方特别热,有些地方被忽视。

南昌、长沙、贵阳、石家庄、沈阳、南宁等一些非热点二线城市土地市场并不太热,但后续投资机会仍然相对较大。后来,这些城市需要在产业引进和土地开发方面采取一些新举措。

通策咨询研究部主任张宏伟:从上述城市的住宅用地供应来看,商品住宅用地供应相对紧张,这表明上述城市的住宅市场长期以来仍然面临着紧张的供需关系。根据常识,增加土地供应是解决这个问题的唯一办法。但是,从过去两年上述城市的土地供应速度来看,特别是今年的土地供应计划,增加供应的方式并不多。从这一点来看,这些城市的房地产市场长期以来仍然面临着房价上涨的压力,地方国王仍将频繁出现。

3.一些住房企业可能面临打破资本链的风险。

《北京时报》:地价上涨存在哪些风险?

新城控股副高级总裁欧阳杰:土地稀缺将不可避免地导致地价上涨。土地价格上涨的风险主要在于:

首先,推高房价会导致泡沫风险。在一些热门城市,地价与房价的比例已经超过30%,甚至高达40%,推高了房价。

二是减少需求,形成有价值的市场。过高的房价将不可避免地导致需求被抑制或挤出(转移到海外)以及市场萎缩。

第三,土地价值太高,无法偿还债务。尽管高地价会导致高净资产值,但它只是账面财富。一旦房价下跌,土地资产的实际价值也会缩水。

该研究所智库中心研究主任阎跃进(Yan跃进):房地产开发商数量的增加表明,房地产开发商投资征地的热情正在增加,房地产开发商并不缺钱。当然,其中一个风险是,许多房地产公司实际上面临着为其后续产品定价的问题。对于这种土地王项目,后续增加了减缓项目开发周期等风险。另一个风险是,高地价将使住房企业从公寓释放中获利的模式成为人们关注的焦点,这将是对后续项目营销的一次重大考验。

同策咨询研究部主任张宏伟:一线城市和核心二三线城市“日本光盘”的频繁出现和“地球之王”的频繁出现会继续下去吗?当然,答案是否定的。由于政策收紧和对货币政策的严格预期,市场将很快进入调整周期。在下半年房地产市场即将进入调整期的市场背景下,标榜“高溢价”的企业、以福建房地产企业为代表的激进企业、过度依赖私人资本的企业、不具备战略规划和风险控制标准的企业预计将受到很大影响。这四类企业很可能已经面临资本链断裂或债务违约的风险。

4下半年可能满足房地产市场的调整周期。

《北京时报》:这会对房地产市场产生什么影响?

新城控股副高级总裁欧阳杰:货币宽松难以放松,使得房地产市场成为投资保值和资本保值增值的唯一选择。热门城市房价的上涨趋势不会改变。对于供需平衡薄弱的非热点城市,资本回流到这些城市,创造了新的土地国王,这反过来又导致房价上涨的压力。

更多的三线和四线城市供过于求。在降低利率和首付的货币政策刺激下,成交量大幅增加,房价略有上涨,刺激新建地区的增加,导致库存增加而不是减少,这意味着这些城市的房价今后不会继续上涨。

研究院智库中心研究主任阎跃进:下半年土地市场可能会降温,这与目前企业债券发行的收紧和住房企业土地储备的可获得性有关,尤其是银行信贷的收紧。

通策咨询研究部主任张宏伟:现在楼市调控政策的基调是“在不同城市实施政策”,这意味着哪个城市过热,哪个城市将面临调控风险。

从市场发展趋势来看,今年上半年新一轮市场需求释放后,再加上监管政策的收紧和货币政策的转变,下一轮市场调整将会到来。经过几轮“救市”政策刺激,本轮房地产市场成交量和价格上涨将持续到今年上半年。从今年下半年开始,新一轮的房地产市场集中调整可能会到来。

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