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住房企业流入住房租赁的传统发展模式会被颠覆吗?

来源:河洛网    发布时间:2021-10-12     发布人:洛阳新闻网

去年年底,万科在重庆推出第一套长期公寓时,业内人士指出,这种方法将颠覆现有的房地产销售模式。然而,由于出租税很高,开发商不太可能大规模实施。现在,随着国务院出台一系列住房租赁优惠政策的计划,传统的发展模式可能面临真正的颠覆。

住房企业流入住房租赁的传统发展模式会被颠覆吗?

5月4日,国务院总理李克强在主持国务院常务会议时,提出了培育和发展住房租赁市场、推进新型城镇化、满足群众住房需求的措施。会议指出,实行统购统租和发展住房租赁市场是深化住房制度改革的重要内容,有利于加快改善居民特别是新市民的住房条件,推进新型城镇化进程。

从建房到租房,住房市场焦点背后的潜在原因是什么?这一举措将对开发企业产生什么影响?这对商业地产清仓和长期租赁公寓的发展会带来多大的实际好处?

去年底,万科重庆发起了西九万科驿站“租金抵房价、房价抵租金”运动,一度令业内所有小企业胆战心惊。

据在微博上注册为基金经理郑庄的人说,真正的事情是在卖掉房子之前先租房子。开发商将他们的角色转变成银行,发放房屋贷款,进行融资租赁,最后将项目打包出售给市场。这是检验住房企业资本运营能力、颠覆现有房地产销售模式、导致所有中小住房企业倒闭的一种方式。

尽管万科后来反馈称,这一活动只是一项营销活动,但当时业内也普遍认为,由于房屋租赁税收较高,开发商不太可能转变为银行进行融资租赁。然而,最近国务院常务会议公布的一系列房屋租赁优惠政策可能会颠覆整个行业。一些滞销房地产项目,尤其是商业房地产项目,很可能通过出租公寓的方式转化为具有长期稳定现金租金收入的产品,从而实现房屋租赁资产证券化。

“抢夺食物”公寓租赁奖金

自2014年雷军大举投资优+公寓以来,公寓租赁市场的发展已经失控。巨大的租赁需求吸引了优+、青科、贾茹、贾立安等多家企业进入市场,也受到开发商的青睐。万科、招商局、金地、阳光城等加入了抢夺出租市场食物公寓的大军。住房企业进入公寓市场后会给长期租赁公寓市场带来什么变化?

这个蓝色的公寓租赁市场有多大?魔方生活服务集团业务发展部总经理陈雷表示,目前中国有2.53亿流动人口,占总人口的17.2%。他们大多数人需要租房子。快速增长的市场需求预示着酒店式公寓行业的未来发展空。

然而,公寓租赁市场必须面对的现实是利润小空、利润模式不明、前期投资大、回报周期长的问题。一般来说,公寓和租赁产品需要5-6年的时间来筹集资金,这对住房企业的资金提出了很高的要求。并非所有的住房企业都适合公寓租赁市场。

明源房地产研究院副院长刘策认为,未来几类住宅企业有望成为市场的主力军:财力雄厚、住房成本低廉的住宅企业;经营能力强、品牌影响力大、资产证券化首创的住宅企业。

目前,公寓租赁市场良莠不齐,各种产品如雨后春笋般迅猛发展。由于开发商有强大的财务实力,他们的进入一方面可以使市场更加规范,同时为规模扩张奠定经济基础。

据《国家商报》记者报道,万科是进入长期租赁公寓市场的最佳开发商。经过一年多的发展,旨在成为业内第一的万科公寓有了统一的名称“浦玉”。

根据万科2015年年报,万科已经开设了1000多套长期公寓,另有2万多套正在筹备中。今年的目标是达到20万台的管理规模,市场份额为10%。从长远来看,万科希望在3-5年内达到100万套,从而成为公寓租赁市场的霸主。

一位接近万科的人士告诉《国家商报》,万科公寓目前正处于开发阶段,新业务由大城市独立运营。广深地区目前发展形势较好,广州在全国处于领先地位。

广州万科翼城合伙人张程颢告诉记者,公寓租赁业务正处于模式扩张阶段,万科更注重产品和服务,而不是利润。

公寓租赁市场是万科新业务布局的焦点。万科希望传统住宅业务和新业务各占全国的一半。然而,处于上升期的新业务无疑将面临更大的增长压力。尽管万科对公寓租赁业务没有利润要求,但作为新业务布局的重点之一,浦项面临着不小的规模和利润压力。

事实上,万科并不是增持市场中的唯一一家。据了解,龙湖、格林兰、绿城和景瑞等开发商已计划进入公寓市场。刘策认为,资本实力雄厚的开发商可以在公寓租赁业务中培育新的产业链,解决资产证券化问题,进而缓解公寓长期运营成本和回报周期的压力。该行业将进入快车道。

传统的开发模式被颠覆了吗?

房地产资产证券化的概念在万科重庆营销活动中受到了意想不到的关注。上述接近万科的人士告诉《国家商报》记者,“租购并举”是万科在重庆的营销活动。然而,他们并没有太多的关注它是否带来了房地产开发模式的颠覆。

刘策认为,万科的营销活动触及了该行业的长期固有模式。长期租赁公寓业务和住宅开发业务之间的协同效应对这两个业务的发展都有积极影响,并且确实开拓了新的想象空。

作为一种“重资产”的长期租赁公寓,轻资产和资产证券化被认为是其出路。优+前寿58金融有限公司通过资产证券化将优+的经营租赁权收入转化为固定收益金融产品,并在58金融平台上转移给投资者。

国泰君安分析师刘樊菲认为,有了优惠政策,房地产资产证券化更有可能,也更有助于消化库存,尤其是商业房地产库存。然而,这也应该分两部分进行分析。区位好、质量好的项目不急于出售,房地产资产证券化的可行性较高。对于非中心城市非核心区域的项目,融资和资产证券化难度较大,因为出租的可能性较低,无法获得稳定的租金收入。同时,公寓租赁行业的回报率相对较低,税收压力相对较高。这项政策的税收激励需要加强。

刘策认为,对资产证券化的政策支持相对较强,企业可以从房地产购买中扣除进项税,但房地产投资信托基金需要打破和缓慢发展。国内税收相对较高,租金回报率低的行业更差。同时,优质资产较少,回报率较低,运营能力有待加强。

一些项目通过引入金融合作伙伴加快了资产证券化的进程。刘樊菲表示,这可以拓宽融资渠道,而资产证券化的关键在于优质资产。

刘樊菲认为,资产证券化在中国尚处于起步阶段。虽然它能给房地产业的融资带来便利,但能否给房地产业带来颠覆还有待观察。现在下判断还为时过早。

刘策认为,资产证券化将带来传统房地产开发模式的升级和转型,但这并不是颠覆。借鉴国外成熟市场的经验,房地产金融化,即资产证券化,是未来房地产行业转型升级的重要方向,尤其是现有资产的运营、出售、租赁和金融化,这将是中国房地产市场下半年最值得关注的领域。

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